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Constructeur particulier et garantie décennale

Constructeur particulier et garantie décennale

Publié le : 20/08/2024 20 août août 08 2024
Article

Les travaux de construction et de rénovation d’un bien immobilier engagent la responsabilité civile du professionnel en cas de malfaçons. Dans ce contexte, la garantie décennale a été instaurée par la loi n°78-12 du 4 janvier 1978, en imposant une présomption de responsabilité du constructeur, pour les dommages compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination.

Bien que cette garantie concerne principalement les professionnels du bâtiment, elle s’applique également aux particuliers qui agissent en qualité de maître d’œuvre ou de constructeur.

 

Que couvre la garantie décennale des constructeurs ?



Selon l’article 1792 du Code civil, la garantie décennale intervient sur l’ensemble des dommages, y compris ceux liés à un vice de sol, qui affectent la solidité du bâtiment ou qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Elle s’applique aussi bien aux constructions neuves qu’aux travaux d’extension ou de rénovation d’un bâtiment existant, et concerne les entrepreneurs, les artisans, les architectes ou encore les lotisseurs.

Cette garantie couvre uniquement les dommages affectant la solidité du bâtiment et ceux portant sur des éléments indissociables de celui-ci, tels que les fondations, l’ossature, le clos et le couvert. En revanche, les dommages esthétiques ne relèvent pas de la garantie décennale : ils sont couverts par la garantie de bon fonctionnement (dite « garantie biennale »), qui s’applique pendant deux ans à compter de la réception du chantier.

En raison de la présomption de responsabilité instaurée par les articles 1792 et suivants du Code civil, le constructeur ne peut s’exonérer de garantie, sauf s’il rapporte la preuve que le dommage résulte d’une cause étrangère.

Si de tels dommages sont constatés, le constructeur doit prendre en charge les réparations à ses frais. À cet égard, il doit obligatoirement souscrire à une assurance responsabilité décennale, destinée à couvrir les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.

 

Le cas spécifique du constructeur particulier



Toute la complexité du statut de constructeur particulier réside dans la vente du bien immobilier qu’il a lui-même construit.

Conformément à l’article 1792-1 du Code civil, sa responsabilité est également soumise à la garantie décennale lorsqu’il vend le bien en question.

En effet, le particulier ayant réalisé des travaux avant de vendre son bien est considéré comme un constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil.

Dès lors, s’il a construit ou rénové un bien immobilier sans l’intervention d’un professionnel du bâtiment, il doit répondre envers l’acquéreur de tous les dommages relevant de la garantie décennale. Par conséquent, il ne peut échapper à cette présomption de responsabilité, même par l’insertion d’une clause exonératoire à cet effet dans le contrat de vente.

Cependant, contrairement aux constructeurs professionnels, le particulier ne peut pas adhérer à une assurance responsabilité décennale. Il a donc trois options :
 
  • Il peut faire appel à des professionnels du bâtiment pour ses travaux ;
  • Il peut se lancer dans une autoconstruction, en veillant à ce que son assurance responsabilité civile couvre cette pratique et les éventuels dommages ;
  • Il peut souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L.242-1 du Code des assurances), qui doit être contractée avant l’ouverture du chantier pour couvrir les frais de réparation des dommages constatés.
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